Lundi matin, neuf heures. Le directeur de l'investissement d'une foncière de taille moyenne charge son business plan dans un assistant IA pour préparer la présentation du comité d'engagement de jeudi. Trois fichiers : le mémo d'acquisition, les projections sur sept ans, la grille de scoring du locataire pressenti. L'outil renvoie en quelques secondes une synthèse exécutive impeccable, des arguments structurés, une cartographie des risques. Il copie-colle. Le comité validera l'opération à 47 millions d'euros sur la base d'une note dont il ne lit pas la version brute. Personne ne saura jamais que ces données ont quitté le périmètre de l'entreprise.
Le constat — l'IA est entrée dans la chaîne sans entrer dans la gouvernance
En France, 65 % des professionnels de la transaction immobilière déclarent utiliser au moins un outil d'intelligence artificielle en 2025, principalement pour la rédaction d'annonces, la qualification des prospects, l'estimation automatisée et la synthèse de documents juridiques (enquête leboncoin Solutions Pro). Du côté institutionnel, l'AMF établit en février 2026 que 90 % des acteurs des marchés financiers utilisent ou prévoient d'utiliser l'IA dans les douze mois — dont 86 % des sociétés de gestion de portefeuille. En Suisse, l'enquête FINMA de janvier 2025 montre que la moitié des institutions financières utilisent déjà l'IA en production, et 91 % d'entre elles ont recours à l'IA générative.
L'écart entre déploiement et gouvernance est documenté chez les acteurs eux-mêmes. Icade a recruté son Chief Data & AI Officer en avril 2025, après le lancement de son plan IA. Nexity a institué un système de badge de formation après ouverture de l'accès à Amazon Bedrock. Côté éditeurs, Yardi a annoncé un pont sécurisé entre les données clients et Anthropic Claude. MRI Software déploie une plateforme de plus de 40 fonctionnalités IA. Altus Group propose ARGUS Assist sur sa plateforme d'analyse d'actifs. Aucun de ces éditeurs n'opère sous capital européen. Aucun ne porte la responsabilité de la décision d'investissement qu'il informe.
Ce que les données transmises à un modèle tiers engagent
Les promoteurs et asset managers immobiliers manipulent une catégorie de données dont la criticité est rarement formalisée comme telle au niveau de la direction : business plans pluriannuels, modélisations DCF dynamiques, projections de TRI, rapports d'évaluation MRICS, baux confidentiels, conditions de négociation, scoring des candidats locataires, données patrimoniales des family offices commettants. Chacun de ces actifs informationnels relève du secret des affaires au sens de la loi du 30 juillet 2018 — sous trois conditions cumulatives, dont la troisième est la mise en place de mesures de protection raisonnables.
Transmettre ces matériaux à un LLM public, à un assistant grand public, à un outil non audité par la direction des systèmes d'information peut priver de son objet cette troisième condition. Le secret ne se reconstruit pas après transmission. Et le risque ne s'arrête pas au droit civil : la jurisprudence française a confirmé le 18 décembre 2024 que l'approbation des associés ne purge pas la faute caractérisée du dirigeant. Un déploiement IA non conforme au RGPD, à la LPD suisse ou aux exigences sectorielles peut être qualifié de faute de gestion. La responsabilité civile, voire pénale, du dirigeant signataire reste pleine.
Pour une foncière cotée, le risque s'étend à la diffusion d'informations fausses ou trompeuses au sens du règlement européen MAR et de l'article L. 465-3-2 du Code monétaire et financier. Une projection publiée à l'attention des actionnaires, fondée sur un modèle dont la direction ne sait pas documenter l'auditabilité, expose à des sanctions AMF substantielles. Le scoring automatisé d'un candidat locataire entre dans le champ haut risque de l'AI Act applicable à compter du 2 août 2026, et reste assujetti à l'article 22 du RGPD qui interdit toute décision exclusivement automatisée sans intervention humaine effective.
« La supériorité prétendue d'un algorithme sur la décision humaine indépendante est, en droit, son vice constitutif. Plus le modèle converge bien, plus il remplace ; plus il remplace, plus il prive le marché de centres de décision indépendants. Le devoir de diligence d'un dirigeant inclut désormais la question : où ai-je placé mon curseur d'override ? — Doctrine VEIA.AI »
Spécificité suisse — registre foncier, fonds FINMA, fondations familiales
La Suisse présente trois particularités structurantes. La FINMA a publié en décembre 2024 ses directives sur la gouvernance et la gestion du risque liés à l'usage de l'intelligence artificielle dans les institutions financières surveillées. Les directions de fonds immobiliers réglementés et les gestionnaires de placements collectifs sont expressément visés. Le devoir de diligence du conseil d'administration s'étend à l'auditabilité des modèles utilisés pour la valorisation, le scoring d'investissement et l'arbitrage d'actifs.
Le registre foncier suisse, fragmenté cantonalement mais réputé pour sa fiabilité, fait l'objet d'une numérisation progressive (Valais en 2025) et d'une dématérialisation des actes notariés prévue d'ici 2029 par la loi sur la numérisation du notariat. La donnée immobilière suisse est donc structurellement souveraine — ce qui crée une asymétrie avec les plateformes patrimoniales utilisées par les family offices et les fonds : Masttro, Addepar, Eton Solutions sont américaines, MSCI Real Estate opère depuis une infrastructure soumise au Cloud Act. Les fondations familiales suisses gérant un patrimoine immobilier transfrontalier additionnent ainsi la LPD révisée, la confidentialité fiduciaire et l'arbitrage de souveraineté.
La LPD entrée en vigueur en septembre 2023 impose une transparence active sur les traitements algorithmiques et une analyse d'impact pour les traitements à haut risque. Les foncières cotées suisses (Swiss Prime Site, Allreal, Intershop) et les fonds immobiliers FINMA-régulés sont les premiers concernés. Le baromètre AFFO-EY de juin 2025 documente une bascule notable : 74 % des familles déclarent désormais être conscientes des risques liés à l'IA, soit 34 points de plus en un an. La prise de conscience précède toutefois, presque toujours, la mise en place de la gouvernance.
Ce que la gouvernance doit couvrir
La gouvernance IA d'un promoteur, d'une foncière ou d'un asset manager immobilier ne se limite pas à une charte d'usage ni à une note de la direction juridique. Elle articule quatre dimensions que le comité de direction doit pouvoir documenter à tout moment. La cartographie des dépendances, d'abord — quel éditeur métier, quel modèle fondationnel, quelle juridiction d'hébergement pour chaque processus engagé. La traçabilité des décisions IA-assistées, ensuite — chaque recommandation reçue par un comité d'investissement, chaque écart entre la sortie du modèle et la décision finale, chaque justification d'override. Les clauses contractuelles d'audit avec les PropTech — origine des données d'entraînement, certification annuelle, droit de résiliation immédiate en cas de mise en cause. Le plan B européen, enfin — la capacité à reverser un outil vers une alternative française ou européenne en cas de bascule juridique, géopolitique ou tarifaire.
La question n'est pas de renoncer à l'IA. Elle est de décider quand l'utiliser, quand la ralentir, quand exiger un Plan B européen, quand documenter une supervision humaine substantielle. La souveraineté technique couche par couche est hors d'atteinte. La souveraineté décisionnelle — celle qui appartient au conseil d'administration et au comité de direction — est à construire. Décider avant d'intégrer n'est pas une option d'organisation. À compter du 2 août 2026, c'est un standard de diligence opposable.
